PRÊTS IMMOBILIERS

En France, un prêt immobilier sur cinq est instruit par un courtier indépendant.

• Le taux, qui peut être :
  • Fixe, il ne changera pas sur la durée,
  • Révisable pur, c'est-à-dire adossé à un taux de refinancement (le plus souvent l’Euribor 6 mois ou 12 mois) auquel vient s’ajouter la marge de l’établissement (fixée au départ, mais qui varie d’un établissement à l’autre). Ce taux n’est limité ni à la hausse ni à la baisse,
  • Révisable capé, qui est fixe pour une durée déterminée (généralement 1 an), puis qui ne peut varier à la hausse que dans une limite connue. Par exemple, un taux de 3,50 % capé +1 peut augmenter jusqu’à 4,50% mais pas au-delà,
  • Tunnel : le même qu’au-dessus mais qui peut varier à la hausse comme à la baisse dans des limites connues (par exemple, +2 et -2),
  • TEG (taux effectif global) : il s’agit d’une mention légale obligatoire dans toute publicité ou offre de prêt et qui vise à fournir un élément de comparaison objectif et à vérifier que le taux réel ne dépasse pas le taux d’usure. Il s’agit du taux nominal (celui que l’établissement consent) auquel s’ajoutent les frais annexes obligatoires (assurance emprunteur, frais de dossier et d’intermédiation, frais de constitution de garantie, frais de notaire,…).

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• La durée de remboursement, qui peut être fixe (dans le cas d’un taux fixe, il n’y a aucune incertitude) ou variable (dans le cas d’un taux révisable, capé ou non, il est possible de fixer la mensualité, c’est alors la durée qui variera). Cette durée sera souvent fonction de votre capacité de remboursement (voir plus bas).
• La mensualité, qui comprend pour chaque échéance le capital remboursé, l’intérêt acquitté, et souvent l’assurance du prêt.
• La capacité de remboursement, qui est un rapport entre vos revenus et votre charge globale de crédit (tous prêts confondus). Il est souvent fait mention d’un taux d’endettement de 33%, qui n’a rien de légal mais qui, par convention, apparaît comme raisonnable. En réalité, ce taux varie fortement d’une situation à l’autre, et il n’est pas rare de le dépasser. Il sera alors plutôt question de « reste à vivre », c'est-à-dire la somme qui restera après le remboursement des prêts et s’analysera selon la composition du foyer.
• L’apport personnel, qui est la somme d’argent dont vous disposez réellement (et non potentiellement) et qui servira typiquement à financer les frais de notaire et de garantie, voire une partie du besoin de financement global. Il est toutefois parfois possible (dans le cas d’un investissement locatif par exemple) de ne rien apporter du tout.
• L’assurance emprunteur, qui est un élément non négligeable du coût global d’un crédit, et qui n’est pas nécessairement contractée auprès de l’établissement prêteur. Des compagnies d’assurance se sont spécialisées sur ce marché avec des conditions tarifaires très compétitives à garanties égales, voire supérieures.
• La garantie, qui peut être hypothécaire ou de type caution mutuelle et qui représente une sécurité pour l’établissement prêteur.

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